7 Tipps zur Eigenbedarfskündigung

Unbenannt 1

7 Tipps zur Eigenbedarfskündigung

Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern nicht nur an rechtlichen Formalien, sondern auch am mangelnden Verständnis für die Bedürfnisse der anderen Seite und zu wenig Fantasie für Alternativen. 7 Tipps von Bruder Immobilien e. K. aus Walldorf schaffen Abhilfe.

  1. Erleichtern Sie dem Mieter das Finden einer neuen Wohnung: verkürzen Sie die Kündigungsfrist des Mieters auf EINEN Monat zum Monatsende: er hat dann weniger Doppelbelastung durch zwei Mieten und ist damit flexibler bei der Wohnungssuche. Und Sie als Vermieter kommen noch eher in die Wohnung. Befristen Sie dabei dieses Entgegenkommen Ihrerseits, d.h. es gilt nur, wenn er bis zum Datum X seine Kündigung einreicht

  2. Verzichten Sie auf die Endrenovierung. Sie werden die Wohnung sowieso in den meisten Fällen komplett umgestalten bzw. zumindest tapezieren, das Bad sanieren etc. Also verkaufen Sie das dem Mieter als Entgegenkommen – auch wieder zeitlich befristet.

  3. Wenn die Immobilie eine Einbauküche hat, werden Sie diese normalerweise sowieso schon aus hygienischen Gründen ersetzen – schenken Sie sie also doch dem Mieter/verkaufen gegen einen geringen Preis, wenn er bis X auszieht.

  4. Frühere Rückzahlung der Kaution: normalerweise können Sie sich bis zu 6 Monaten Zeit lassen; bieten Sie ihm an, dies spätestens innerhalb von x Monaten zu erledigen – das erhöht die Liquidität des Mieters und erleichtert die Zahlung der Kaution für die neue Wohnung. Die Zugriffsmöglichkeiten auf die Kaution sind sowieso äußerst begrenzt, viele Mieter verrechnen sie – rechtswidrig – mit den letzten beiden Mietzahlungen, Schäden sehen Sie bei der Übergabe, und für die Nebenkostenabrechnung können Sie ja nach Analyse der Vorjahre absprechen, dass ein Teil zurückbehalten wird.

  5. Umzugskosten: bieten Sie die Übernahme eines Teils der Umzugskosten an, begrenzt natürlich auf einen Km-Radius, und gedeckelt, wenn er bis X umzieht/kündigt. Für jeden Monat danach reduziert sich Ihr Angebot um X Prozent/Euro

  6. Abfindung: wie Umzugskosten, bei Kündigung/Auszug bis X erhält er Y €, für jeden weiteren Monat reduziert sich die Abfindung um Z %/€

  7. Unterstützen Sie bei der Suche: bieten Sie an, einen Makler zu beauftragen bis zum Zeitpunkt X. Dieses hat zwar keine sehr hohe Erfolgsaussicht, da der Markt sehr eng ist, aber beweist Ihren guten Willen.

Nur wenige dieser Maßnahmen kosten Sie wirklich Geld, das meiste ist lediglich die Ausnutzung der Fakten zum eigenen Vorteil. Sie werden überrascht sein, wie verblüfft Ihr Mieter sein wird, wenn Sie mit diesem Angebot – komplett oder in Teilen – zu ihm kommen. Optimal packen Sie diese Maßnahmen in einen Aufhebungsvertrag, damit auch Ihr Mieter etwas schriftliches in den Händen hat – und Sie seine Unterschrift. Und sollte es wirklich zu einem Rechtsstreit kommen, so wird das voraussichtlich Ihre Position vor Gericht erheblich verbessern, da Sie so beweisen können, wie Sie bereits im Vorfeld Ihrem Mieter entgegengekommen sind. Zur steuerlichen Absetzbarkeit fragen Sie Ihren Steuerberater. (sw)

Quelle: immocompact.de

Nebenkosten und Betriebskosten richtig abrechnen

1 Betriebskosten 0

Nebenkosten und Betriebskosten korrekt und rechtssicher abrechnen

Die Belastungen durch Betriebskosten und Nebenkosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Viele Nebenkostenabrechnungen landen aber vor Gericht. Doch das muss nicht sein.

Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Praxisratgeber, diedie Käufer nach dem Erwerb bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt sind da schon seltener. Der Autor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch „ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete“ (ISBN 978–2956016403) aber genau das. Er greift Vermietern mit wichtigen Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung unter die Arme.

Das Buch bietet eine kurze Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die exakte Vorbereitung des Mietvertrags ist. Danach werden Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten erklärt. Auch die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie Instandhaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?

Ein Kapitel widmet Trepnau den umlagefähigen Kosten. Man erfährt, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen kommen nicht zu kurz. Die Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, wird im Kapitel über Verteilerschlüssel beantwortet. Der Autor benennt nicht nur alle möglichen Verteilerschlüssel sondern erklärt welche zweckmäßig sind. Die Anwendung ungeeigneter Verteilerschlüssesl kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Anschaulich geht Trepnau auch darauf ein, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter eine Einwendungsfrist hat. Es wird beschrieben, wie Nebenkostenvorauszahlungen und Betriebskostenorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen. Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, tritt der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge ein. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt

Im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfahren Leser, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung werden beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durchgerechnet. Auch mit Irrtümern zum Einbau von Wärmemengenzählern wird aufgeräumt.

Nebenkosten bei Geschäftsräumen

Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Auch eine verständliche Musterabrechnung für den Vermieter fehlt nicht. Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Buch ab. (sw)

Quelle: immocompact.de

 

 

Fehler vermeiden beim Hausbau

Fotolia 5816837 M

Diese Fehler sollten Häuslebauer bei der Baufinanzierung vermeiden

Bei der Finanzierung der eigenen vier Wände kann einiges schiefgehen. Und angesichts der immensen Summen, die dabei im Spiel sind, werden Fehler bei der Baufinanzierung auch in Zeiten der Niedrigzinsen schnell teuer. Die Fehler, die Häuslebauer bei der Finanzierung tunlichst vermeiden sollten, haben die Experten von Baufi24 nun aufgelistet.

Immobilienfinanzierungen sind trotz des jüngsten Zinsanstiegs nach wie vor historisch günstig. Dennoch sollten zukünftige Bauherren den Abschluss einer Finanzierung nicht übereilen. „Die Zinsen sind lediglich minimal gestiegen, von einer echten Verteuerung bei Finanzierungen kann derzeit nicht die Rede sein. Deshalb dürfen sich Interessierte auch nicht zu einem voreiligen Abschluss verleiten lassen. Vielmehr sollte ihre Finanzierung auf einer soliden Basis beruhen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Damit Bauherren mit ihrem Kredit auf der sicheren Seite sind, sollten sie die folgenden Stolperfallen unbedingt vermeiden.

Zu wenig Eigenkapital

Kaum ein Häuslebauer bezahlt seine Traumimmobilie komplett aus eigener Tasche. Dennoch sollten Bauherren über genügend Eigenkapital verfügen. Davon profitieren sie laut Baufi24 gleich doppelt: Zum einen gewähren Banken Kredite eher aufgrund des verringerten Risikos, zum anderen wird die Finanzierung für den Kreditnehmer günstiger. „Kunden sollten im Idealfall 20 bis 30%, mindestens aber die Nebenkosten in Höhe von 7 bis 12% selbst zahlen können“, rät Scharfenorth.

Nur auf die Hausbank setzen

Gerade in finanziellen Angelegenheiten setzen die meisten Deutschen auf Vertrauen. Daher ist die Hausbank für eine Immobilienfinanzierung die erste Anlaufstelle. Allerdings kommt das günstigste Finanzierungsangebot nicht immer von ihr. Deshalb lohne sich ein Vergleich verschiedener Kreditanbieter: „Je umfangreicher Kunden die Konditionen vergleichen, desto eher erhalten sie das beste Angebot“, meint Scharfenorth.

Zu niedrige Tilgung

Dank der niedrigen Zinsen können sich Familien ein Haus leisten, das eigentlich außerhalb ihrer finanziellen Möglichkeiten liegt. Kommt es dann bei der Anschlussfinanzierung zum Zinsanstieg werden die monatlichen Raten schnell unbezahlbar. Daher gilt es, gerade bei momentan niedrigen Zinsen mit einer hohen Tilgung einzusteigen, um den Kredit so schnell wie möglich zurückzuzahlen. „Als Richtwert sollten zukünftige Hausbesitzer die momentane Kaltmiete nehmen. Wesentlich höher darf die Rate nicht ausfallen, damit sie sich im Alltag nicht einschränken müssen“, erläutert Scharfenorth.

Zu kurze Zinsbindung

Auch bei der Zinsbindung können Irrtümer ins Geld gehen: Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger der Kredit. Allerdings sollten gerade jetzt Bauherren die Zinsaufschläge in Kauf nehmen, um die Anschlussfinanzierung mit wahrscheinlich höheren Zinsen so lange wie möglich aufzuschieben.

Zu wenig Rücklagen

Bei der Kalkulation der Finanzierung ist es empfehlenswert, Rücklagen zu bilden. Ohne ein finanzielles Polster sorgen beispielsweise unvorhergesehene Reparaturen schnell für echte Schwierigkeiten. Auch nach dem Kauf sollten Bauherren über eine Notreserve von drei bis sechs Netto-Monatseinkommen verfügen, um einen Puffer für eventuelle Probleme zu haben.

Fehlende Absicherung

Tritt der Ernstfall ein und es kommt zum Verlust der Arbeitsstelle oder gar zum Todesfall, kann die Immobilienfinanzierung schnell ins Wanken geraten. Deshalb sollten sich Bauherren gegen Arbeitslosigkeit oder -unfähigkeit absichern. Auch eine Risikolebensversicherung sowie Unfallversicherung sind im Ernstfall entscheidend sein. Mit einer gründlichen Absicherung muss beispielsweise Arbeitslosigkeit nicht auch den Verlust des neuen Eigenheims bedeuten. (mh)

 
Quelle: immocompact.de

OwnerClub

iUTyKRzHJGCDAAJr2NhrcrvruAAAAAElFTkSuQmCC

Scherb Immobilien steht ihnen als Geschäftsstelle im OWNERS CLUB des bvfi (Immobil Club) zur Verfügung.

Insiderwissen für Immobilieninteressierte und der direkte Marktzugang zur gewerblichen Immobilienwirtschaft für Privatleute.

Weitere Informationen: www.immobilclub.de